Les déductions fiscales fédérales et les crédits pour l'accession à la propriété sont généralement disponibles pour les copropriétaires de tous types, mais les choses peuvent devenir compliquées lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Utilisez ces conseils pour résoudre les complications fiscales associées à la copropriété et vous assurer d’avoir pleinement accès à vos allégements fiscaux.
Connaissez votre statut de propriétaire
Un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes peut relever de l'une des trois conditions de propriété différentes, en fonction de la situation et des relations entre les propriétaires. Le statut de propriétaire détermine en partie la manière dont les propriétaires paient les impôts fonciers et demandent les déductions et les crédits de propriété. Il est donc important de savoir quel type s'applique à votre maison.
- Tenance conjointe:Les propriétaires ont un droit égal à la possession de la propriété et sont considérés comme détenant des parts égales (donc s'il y a deux propriétaires, chacun est considéré comme détenant 50 % de la maison). La copropriété inclut le droit de survie, ce qui signifie que si l'un des propriétaires décède, sa part revient automatiquement au(x) propriétaire(s) survivant(s). Cela fait de la copropriété un moyen utile d'éviter l'homologation.
- Location en commun: Les propriétaires ont le droit de diviser leurs parts de la propriété à leur guise et peuvent vendre ou léguer leur intérêt sans le consentement des autres propriétaires. Ils peuvent utiliser un accord de location en commun pour partager la propriété entre eux en parts inégales. La copropriété par des propriétaires qui ne sont pas mariés entre eux est par défaut de ce type, à moins que les propriétaires ne choisissent spécifiquement une autre option.
- Location en totalité: Cette propriété est réservée aux couples mariés. Parce que la loi considère les couples mariés comme une seule entité, une maison avec ce type de propriété est considérée comme appartenant à une seule personne.
Vous pouvez généralement trouver votre type de propriété sur l'acte de propriété ou sur les documents hypothécaires. Si aucun des deux documents ne précise le type de propriété, l'IRS supposera généralement que vous êtes propriétaire de la maison en tant que locataires communs.
En tant que locataires communs, les propriétaires peuvent réclamer différentes proportions de diverses déductions et crédits, au lieu de les répartir également. Par exemple, deux copropriétaires avec un accord de location conjointe devraient par défaut partager la déduction des intérêts hypothécaires immobiliers à 50/50, mais si les deux mêmes propriétaires ont une location en commun, ils peuvent partager la déduction à 50/50, 75/25, ou même 100/0 s'ils le souhaitent.
Déposer conjointement si vous êtes marié à un copropriétaire
Si vous êtes marié à l'autre copropriétaire de la maison, vous pouvez éviter les complications fiscales en produisant une déclaration conjointe avec votre conjoint. Étant donné que le statut de « marié déclarant conjointement » regroupe tous les revenus et dépenses du couple dans une seule déclaration de revenus, vous pouvez simplement inscrire la valeur totale de tous les crédits ou déductions sur cette déclaration. Cela vous évite d'avoir à déterminer qui a payé quoi.
Allégements fiscaux fonciers communautaires divisés 50/50
Si les propriétaires de la maison sont mariés mais déposent leur demande séparément, ils doivent être particulièrement prudents s'ils vivent dans un État de propriété communautaire. Les États de propriété communautaire sont l'Arizona, la Californie, l'Idaho, la Louisiane, le Nevada, le Nouveau-Mexique, le Texas, Washington et le Wisconsin.
Les conjoints de ces États doivent partager leurs revenus et dépenses conjugaux 50/50, et l'IRS respecte cette loi. Ainsi, dans un État de propriété communautaire, même si l'un des époux paie 100 % des dépenses liées à la maison et qu'ils déposent des déclarations de revenus distinctes, ils doivent chacun réclamer 50 % des déductions et crédits correspondants. Bien sûr, vous pouvez éviter ce problème en déposant conjointement une demande conformément au conseil ci-dessus.
Inclure un relevé des déductions des intérêts hypothécaires
Si plusieurs personnes possèdent conjointement une maison, elles peuvent généralement déduire les intérêts hypothécaires en fonction de leur part de propriété dans la maison. Par exemple, quelqu’un qui possède 50 % de la maison peut légalement réclamer 50 % des intérêts hypothécaires en déduction. Cependant, le formulaire 1098 que les prêteurs hypothécaires envoient aux emprunteurs et à l'IRS peut ne pas répertorier tous les propriétaires et ne précisera certainement pas leurs pourcentages de propriété. En fait, les prêteurs envoient souvent le formulaire 1098 uniquement à la première personne indiquée sur les documents hypothécaires et n'incluent que le numéro de sécurité sociale de cette personne. Dans cette situation, l'IRS supposera que le propriétaire répertorié est le seul à pouvoir déduire les intérêts.
Pour partager la déduction des intérêts hypothécaires entre les copropriétaires, vous devrez inclure un relevé des déductions des intérêts hypothécaires avec votre déclaration de revenus.
- Le propriétaire dont le nom figure sur le formulaire 1098 réclame sa part des intérêts hypothécaires sur l'annexe A, ligne 10 (intérêts hypothécaires résidentiels et points qui vous sont déclarés sur le formulaire 1098).
- Les autres propriétaires réclament leurs parts des intérêts hypothécaires sur l'annexe A, ligne 11 (les intérêts hypothécaires résidentiels ne vous sont pas déclarés sur le formulaire 1098). Ils devront joindre une déclaration avec le nom du propriétaire indiqué sur le formulaire 1098, son numéro de sécurité sociale et son adresse postale. Il peut être plus simple de faire une copie du formulaire 1098 et de la joindre à la déclaration de revenus au lieu de rédiger une déclaration distincte.
- Les propriétaires doivent répartir les paiements d'intérêts hypothécaires réclamés de manière à ce qu'ils totalisent 100 % du montant indiqué sur le formulaire 1098.
Les taxes foncières et (le cas échéant) les primes d'assurance hypothécaire payées pour l'année apparaissent également généralement sur le formulaire 1098. Cependant, l’IRS n’est pas aussi pointilleux sur la manière dont les copropriétaires répartissent ces déductions. Tant que les montants réclamés pour tous les propriétaires totalisent le total indiqué sur le formulaire 1098, les copropriétaires peuvent simplement demander ces déductions sur l'annexe A et n'ont pas besoin d'inclure une déclaration distincte.
Partager le crédit d'énergie résidentiel en fonction des dépenses
Les propriétaires qui apportent certaines améliorations éconergétiques à leur maison peuvent être admissibles à des crédits d'impôt. Les copropriétaires peuvent diviser ces crédits en fonction du montant dépensé par chaque propriétaire pour les améliorations. Par exemple, si deux copropriétaires d'une maison ont acheté un chauffe-eau à énergie solaire et que le premier propriétaire a payé 60 % du coût tandis que le deuxième propriétaire a payé les 40 % restants, alors le premier propriétaire pourrait réclamer 60 % du crédit correspondant. et le reste du crédit reviendrait au deuxième propriétaire. Les deux propriétaires devront remplir le formulaire 5695 avec leur déclaration de revenus pour réclamer leurs parts du crédit.
Couvrir toutes les dettes, même si ce n'est pas la vôtre
Si vous êtes propriétaire d'une maison conjointement avec une autre personne, vous pouvez être tenu responsable de tout défaut de paiement du montant total des dettes liées à cette maison, même si cette responsabilité appartenait techniquement à un autre propriétaire. Ainsi, il est généralement préférable de payer la totalité de la facture plutôt que de la laisser glisser même si cela ne relève pas légalement de votre responsabilité. Dans cette situation, consultez votre conseiller juridique pour voir si vous avez un recours, comme poursuivre votre copropriétaire délinquant pour obtenir les fonds.
Comprendre la responsabilité de copropriété
Si vous êtes propriétaire d'un logement conjointement avec un autre contribuable, votre responsabilité dépend de votre relation telle qu'indiquée dans l'hypothèque ou l'acte de propriété. Vous pouvez être tenu responsable de tout non-paiement de la totalité du montant des taxes dues, même si cette responsabilité incombait techniquement à un autre propriétaire. Utilisez ces conseils pour vous protéger contre une telle éventualité, ainsi que pour maximiser les déductions auxquelles vous avez droit.
